Waarom je de eerste jaren als ondernemer geen hypotheek kunt aanvragen op je omzet
Korte samenvatting
Veel starters denken dat hun omzet bepaalt wat ze kunnen lenen voor een huis. Dat klopt niet. Geldverstrekkers kijken naar je winst en je belastbaar inkomen, over meerdere jaren, en pas als je dat kunt aantonen. Voor de meeste starters betekent dit dat een hypotheekaanvraag op basis van ondernemersinkomen pas na één tot drie jaar realistisch wordt. Sta je op het punt om vanuit loondienst de overstap te maken en speelt er ook een verhuizing of huisaankoop? Regel dat dan bij voorkeur vóór je stopt met je vaste dienstverband, niet erna.
Dit artikel legt uit waarom dat zo is, wat je er nu al aan kunt doen, en welke denkfout de meeste starters maken.
Wanneer is dit relevant?
Dit speelt zodra je serieus overweegt zelfstandig te worden én je huizenplannen hebt, nu of over een paar jaar. Ook relevant als je al ondernemer bent en een verhuizing overweegt: dan wil je weten hoeveel jaarcijfers je nog nodig hebt voordat een aanvraag kans maakt.
Stap voor stap: waarom omzet niet hetzelfde is als "inkomen"
- Omzet is alles wat je factureert. Niks meer, niks minder. Zeg € 60.000 per jaar.
- Winst is wat overblijft na aftrek van je zakelijke kosten. Bij dezelfde € 60.000 omzet kan de winst € 35.000 zijn, afhankelijk van je kostenstructuur.
- Belastbaar inkomen is je winst na aftrekposten zoals zelfstandigenaftrek, startersaftrek en de MKB-winstvrijstelling. Vaak nog een stuk lager dan je winst.
Een geldverstrekker rekent met dat laatste getal, en dan nog het liefst gemiddeld over de laatste één tot drie jaar. Niet met wat er op je facturen staat.
Waarom meerdere jaren?
Eén goed jaar zegt een geldverstrekker weinig. Een dalende of sterk wisselende winst is een risico dat een bank niet wil dragen. Vandaar dat de meeste geldverstrekkers vragen om minimaal één, vaak drie jaar aan cijfers: jaarrekeningen, IB-aangiftes, soms een prognose van een boekhouder of accountant. Voor iemand die net begint, betekent dit simpelweg: die cijfers bestaan nog niet.
Het "ik dacht dat overwaarde het zou oplossen"-scenario
Een veelgemaakte aanname: "Ik heb overwaarde op mijn huidige huis, dus dat compenseert wel." Dat is maar ten dele waar. Eigen inbreng verlaagt het risico voor de bank en kan helpen, maar vervangt geen aantoonbaar inkomen. Een geldverstrekker toetst in de eerste plaats of je de maandlasten kunt dragen, en die toets loopt via je inkomen, niet via je vermogen.
Twijfel je over de overstap en heb je ook huizenplannen?
Sta je nog in loondienst en overweeg je serieus een huis te kopen of te verhuizen? Regel dat dan bij voorkeur vóórdat je de overstap naar ondernemerschap maakt. Een vast dienstverband is voor de meeste geldverstrekkers het makkelijkste bewijs van inkomen. Wacht je tot na de overstap, dan begint de klok voor die 1-3 jaar aan cijfers pas te lopen op het moment dat je eigenlijk al verder wilde zijn.
Voorbeeld uit de praktijk
Sophie is inmiddels drie jaar zelfstandig marketingconsultant. Toen ze net begon, had ze nooit stilgestaan bij hypotheken. Ze had het te druk met haar eerste klanten. Achteraf zegt ze: "Als ik had geweten dat mijn eerste jaar cijfers eigenlijk niet meetelden, had ik misschien anders getimed. Ik huurde toen nog, dus voor mij was het geen probleem. Maar een collega-ondernemer uit mijn netwerk wilde na anderhalf jaar verhuizen naar een groter huis voor haar gezin en liep er toen pas tegenaan dat haar bank drie jaar cijfers wilde zien. Cijfers die ze simpelweg nog niet had."
- Denken dat omzet gelijkstaat aan inkomen voor een hypotheekaanvraag.
- De overstap naar ondernemerschap maken terwijl er al concrete huizenplannen zijn, zonder dat eerst te regelen vanuit loondienst.
- Aannemen dat overwaarde of spaargeld het ontbreken van cijfers compenseert.
- Pas bij een concrete verhuiswens uitzoeken wat er nodig is, in plaats van er vooraf rekening mee te houden.
Kan ik echt helemaal geen hypotheek krijgen als starter? Sommige geldverstrekkers kijken al bij één jaar cijfers, vaak in combinatie met een prognose van een boekhouder. Het is dus niet nooit mogelijk, maar wel beperkter en vaak op minder gunstige voorwaarden dan met een vast dienstverband.
Ik heb al een koophuis en wil binnenkort ondernemer worden. Moet ik me zorgen maken? Niet per se. Dit speelt vooral als je van plan bent te verhuizen of over te sluiten kort na de overstap. Blijf je in je huidige huis wonen zonder aanpassingen aan je hypotheek, dan verandert er in de praktijk weinig.
Telt het inkomen van mijn partner mee? Vaak wel, als je partner in loondienst is en voldoende inkomen heeft. Dat kan het gebrek aan eigen ondernemersjaren gedeeltelijk compenseren. Bespreek dit met een hypotheekadviseur.
Checklist: sta je op het punt om te starten en speelt er een huizenwens?
- Heb ik de komende 1-3 jaar concrete verhuisplannen?
- Weet ik hoeveel jaarcijfers mijn beoogde geldverstrekker minimaal vraagt?
- Heb ik overwogen om een hypotheekaanvraag vanuit loondienst te regelen vóór de overstap?
- Begrijp ik het verschil tussen omzet, winst en belastbaar inkomen voor mijn eigen situatie?
- Heb ik hier al met een hypotheekadviseur over gesproken, ook al is het nog niet actueel?
Dit is algemene informatie, geen persoonlijk hypotheekadvies. Dit verschilt per situatie, geldverstrekker en persoonlijke omstandigheden (leeftijd, partnerinkomen, NHG). Raadpleeg voor een concreet advies een hypotheekadviseur.
In Module 4 van Succesvol Starten als Ondernemer leer je precies hoe je winst, cashflow en belastbaar inkomen berekent, zodat dit soort verrassingen je niet overkomt.
Bekijk de cursus